עליכם לברר מיהם מוכרי הדירה האמיתיים (לא בהכרח הם אלו שמנהלים את המו"מ! פעמים רבות בנים מסייעים להוריהם במכירת הדירה, ולצערנו לא מעט פעמים אף נוכלים מזדהים בתור המוכרים). על כן אל תתביישו לבקש כי יציגו בפניכם תעודות זהות אותן תוכלו להשוות לטופס רישום הזכויות על מנת לוודא שאכן מדובר בבעלי הדירה האמיתיים. ככל שמדובר בשלוח (בן אשר מוכר את הדירה בשם הוריו), עליכם להיות חשדניים יותר, ולדרוש לראות יפויי כח נוטריוני המתיר לו לבצע את המכירה. בנוסף, יש לדרוש מהמוכרים נסח טאבו עדכני / אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל / מהחברה המשכנת, הכל בהתאם לזכויות המוכרים בדירה על מנת ללמוד ממנו על מצבה המלא והאמיתי של הדירה (למשל, פעמים רבות דירת 4 חדרים בפועל עלולה להתגלות כשלושה חדרים ברישומים, אשר נעשו בה שיפוצים, ומובן שהדבר משליך על שווי הדירה).
עליכם לבדוק האם קיימים על הנכס עיקולים למיניהם, התחייבויות לצדדים שלישיים (אם יש שכירות למשל, עליכם לבדוק מתי היא צפויה להסתיים, ולוודא כי אין הדיירים מתגוררים בדירה מכח חוק הגנת הדייר, כך שהשכירות היא מוגנת), שעבודים, הפקעות או כל הערות למיניהן ולסוגיהן אשר בכוחן לסייג ו/או להפקיע את זכויות המוכרים ולמנוע מהם להעביר אותם לרוכשים.
חשוב לבדוק האם קיימים צווי הריסה, האם קיימות אופציות בנייה, האם ישנן חריגות בניה או בנייה ללא היתר (חדר על הגג עשוי בהחלט להתגלות כתוספת לא חוקית). כמו כן מומלץ לבדוק האם הוטלו היטלים כלשהם על הנכס, והאם שולמו ע"י המוכרים על מנת שלא יגולגל החוב אל הרוכשים.
עליכם לבדוק את מצב הדירה ומתקניה, ולהקפיד על עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה.
עובר לחתימת הסכם המכר, יש להקפיד על העברת התשלום הראשון בגין הנכס וזאת רק לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים.
חשוב ביותר לדווח על העסקה במועד לשלטונות מיסוי מקרקעין לצורך תשלום מס הרכישה (או קבלת הפטור) בהתאם למדרגות המס העדכניות.
יש להקפיד כי התשלום האחרון בגין הנכס יינתן רק כנגד מסירת חזקה פיזית בדירה.
מומלץ מאוד להקפיד לצלם כל שיק או הוראת תשלום שניתנה לטובת המוכרים, ולוודא כי הם חותמים בפניכם במעמד קבלתו של כל תשלום.
חשוב להקפיד על קיומו של מנגנון נאמנות אשר יקבע כי עם מסירת החזקה בדירה וכנגד העברת התשלום האחרון יומצאו כל האישורים המתאימים לרישום הדירה בטאבו / בחברה המשכנת ואם לא יומצאו האישורים המתאימים, אזי יישאר כסף בנאמנות בידי העו"ד עד להמצאתם.
עליכם להקפיד כי ייקבעו תנאי תשלום ברורים ומפורטים כגון: המועד לפיו ייקבע שער הדולר, מועדי תשלום מדוייקים, הצמדות למדדים שונים (מדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבנייה וכדומה), כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם המכר הנתונים לפרשנות, כיון שזהו פתח לבעיות והפרות חוזה.
עליכם לבדוק האם קיימים על הנכס עיקולים למיניהם, התחייבויות לצדדים שלישיים (אם יש שכירות למשל, עליכם לבדוק מתי היא צפויה להסתיים, ולוודא כי אין הדיירים מתגוררים בדירה מכח חוק הגנת הדייר, כך שהשכירות היא מוגנת), שעבודים, הפקעות או כל הערות למיניהן ולסוגיהן אשר בכוחן לסייג ו/או להפקיע את זכויות המוכרים ולמנוע מהם להעביר אותם לרוכשים.
חשוב לבדוק האם קיימים צווי הריסה, האם קיימות אופציות בנייה, האם ישנן חריגות בניה או בנייה ללא היתר (חדר על הגג עשוי בהחלט להתגלות כתוספת לא חוקית). כמו כן מומלץ לבדוק האם הוטלו היטלים כלשהם על הנכס, והאם שולמו ע"י המוכרים על מנת שלא יגולגל החוב אל הרוכשים.
עליכם לבדוק את מצב הדירה ומתקניה, ולהקפיד על עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה.
עובר לחתימת הסכם המכר, יש להקפיד על העברת התשלום הראשון בגין הנכס וזאת רק לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים.
חשוב ביותר לדווח על העסקה במועד לשלטונות מיסוי מקרקעין לצורך תשלום מס הרכישה (או קבלת הפטור) בהתאם למדרגות המס העדכניות.
יש להקפיד כי התשלום האחרון בגין הנכס יינתן רק כנגד מסירת חזקה פיזית בדירה.
מומלץ מאוד להקפיד לצלם כל שיק או הוראת תשלום שניתנה לטובת המוכרים, ולוודא כי הם חותמים בפניכם במעמד קבלתו של כל תשלום.
חשוב להקפיד על קיומו של מנגנון נאמנות אשר יקבע כי עם מסירת החזקה בדירה וכנגד העברת התשלום האחרון יומצאו כל האישורים המתאימים לרישום הדירה בטאבו / בחברה המשכנת ואם לא יומצאו האישורים המתאימים, אזי יישאר כסף בנאמנות בידי העו"ד עד להמצאתם.
עליכם להקפיד כי ייקבעו תנאי תשלום ברורים ומפורטים כגון: המועד לפיו ייקבע שער הדולר, מועדי תשלום מדוייקים, הצמדות למדדים שונים (מדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבנייה וכדומה), כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם המכר הנתונים לפרשנות, כיון שזהו פתח לבעיות והפרות חוזה.
חן שטיין, עו"ד
6245588-03
3050957-054
http://www.hamishpat.co.il
משרדו של עו"ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין ? חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ"א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
6245588-03
3050957-054
http://www.hamishpat.co.il
משרדו של עו"ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין ? חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ"א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
